Višu cenu zakupa ne podižete jednim potezom niti „pametnim trikom“. Ona se gradi nizom malih, ali vrlo opipljivih odluka koje zakupac oseća svakog dana.
Kako se spava. Koliko je tiho. Da li grejanje radi bez problema. Da li je internet stabilan u svakoj prostoriji. Da li stan izgleda isto kao na fotografijama. I ono najvažnije, da li sve funkcioniše bez stalnih poziva vlasniku. Upravo takav pristup je osnova za realno višu kiriju, a ne samo za lep utisak na prvi pogled.
U 2025. godini pritisak na tržište dodatno dolazi i sa kratkoročnog najma. Eurostat izveštava da je u EU tokom 2024. zabeleženo 854 miliona noćenja rezervisanih preko velikih platformi, što je rast od skoro 19% u odnosu na 2023.
Takva dinamika direktno utiče na očekivanja zakupaca i gostiju. Standard „spremno za useljenje“nije luksuz nego polazna tačka. Ako stan deluje nedovršeno, neusklađeno ili nepouzdano, pregovori o ceni kreću odmah.
U nastavku sledi praktičan vodič kako da opremite stan tako da viša cena zakupa ima smisla i za vas i za zakupca. Fokus je na stvarima koje se koriste svaki dan, koje smanjuju rizik od kvarova i koje vam dugoročno čuvaju mir.
Pre opremanja, razmislite o tome kome izdajete
Najčešća greška je opremanje stana „za svakoga“. Takav prostor na kraju ne odgovara nikome u potpunosti. Da biste opravdali višu cenu, morate imati jasno definisanog zakupca. Oprema, budžet i detalji se razlikuju u zavisnosti od modela izdavanja.
Dugoročni zakup (6 meseci i više)
Kod dugoročnog zakupa, nameštaj koji je izrađen za svakodnevnu upotrebu, poput rešenja koja nudi Blažeks , dugoročno smanjuje troškove zamene i pritužbe zakupaca.
- pouzdano grejanje i hlađenje,
- dobar san,
- dovoljno prostora za stvari,
- kuhinja koja se koristi svakodnevno,
- realni mesečni troškovi.
Dekor je sporedan. Funkcionalnost je presudna.
Srednjoročni zakup (1 do 6 meseci)
Ovde ulazite u zonu nameštenih stanova za relokacije, projekte, poslovne boravke. Takvi zakupci traže stan u koji mogu da uđu sa koferom i da sutradan normalno rade i žive.
Analize sa razvijenih tržišta, poput ImmoScout24 za velike nemačke gradove , pokazuju da potpuno namešteni stanovi u proseku idu oko €11 po m² skuplje od klasičnih stanova. Ne treba mehanički kopirati taj model, ali logika je jasna. Spremnost za trenutni život nosi cenovnu premiju.
Kratkoročni najam (dani i nedelje)
Ovde se ne izdaju kvadrati, već iskustvo bez frikcije. Gost ne želi da razmišlja o detaljima.
- da sve radi,
- da je ulazak jednostavan,
- da je čistoća besprekorna,
- da su osnovne stvari već tu.
Važno je uzeti u obzir i širu sliku potražnje. U Srbiji je u oktobru 2025. zabeleženo 5.6% manje noćenja nego u oktobru 2024, uz pad i domaćih i stranih gostiju. Kod kratkoročnog najma takve oscilacije direktno utiču na isplativost, pa svako ulaganje mora imati jasnu svrhu.
Šta stvarno podiže cenu zakupa
Zakupci vrlo brzo prepoznaju gde je novac uložen pametno, a gde samo „radi reda“. Postoji nekoliko poluga koje gotovo uvek imaju efekat na cenu.
Pouzdanost znači manje kvarova i manje neprijatnih razgovora o popustima.
Komfor se oseća odmah, kroz san, tišinu, temperaturu i kvalitet tuša.
Troškovi korišćenja utiču na ukupni mesečni budžet, a ne samo na kiriju.
Funkcionalan raspored olakšava svakodnevni život, posebno kod manjih stanova.
Standard u odnosu na lokaciju mora biti usklađen. U boljim zonama tolerancija na slabiju opremu je znatno manja.
Prezentacija povezuje sve navedeno. Ako oglas ne prati realnost, cenovni plafon ostaje nizak.
Budžetiranje koje ima smisla
Najveća greška je ravnomerno trošenje budžeta. Umesto toga, ulaganje treba složiti po prioritetima.
| Prioritet | Ulaganje | Zašto utiče na cenu | Kako izgleda u praksi |
| 1 | Krevet, dušek, posteljina | San je osnovna potreba | Dušek srednje tvrdoće, dva jastuka po osobi |
| 1 | Internet i Wi-Fi | Bez toga se stan preskače | Ruter na dobrom mestu, testirana brzina |
| 1 | Grejanje i klima | Direktan komfor | Servisirana klima, jasan termostat |
| 2 | Kuhinja | Dugoročna upotreba | Posuđe, noževi, pouzdani aparati |
| 2 | Kupatilo | Prvi izvor pritužbi | Dobar pritisak, ventilacija |
| 3 | Rasveta | Jeftino, ali vidljivo | Toplo-bela svetla, radna rasveta |
| 3 | Tekstil i dekor | Podizanje utiska | Neutralno, lako održavanje |
Takva raspodela pomaže da viša cena bude opravdana u svakodnevnoj upotrebi, a ne samo na fotografijama.
Osnovni paket za dugoročni zakup
View this post on Instagram
Kod dugoročnih zakupaca važno je da stan deluje „normalno“. Ne luksuzno, već funkcionalno i pouzdano.
Spavaća soba
Stabilan krevet i kvalitetan dušek su osnova. Zavese ili roletne koje stvarno zamračuju prostor prave veliku razliku u kvalitetu sna.
Dnevni prostor
Sofa treba da bude udobna i laka za održavanje. Previše glomazni komadi samo smanjuju funkcionalnost.
Radni kutak
Čak i mali sto sa dobrom rasvetom povećava vrednost stana. Rad od kuće je postao standard, ne izuzetak.
Kuhinja i veš
Frižider normalne zapremine, pouzdan šporet i mašina za veš danas su očekivanje, ne dodatak.
Skladištenje
Ormar mora imati realan kapacitet. Ako zakupac mora da kupuje dodatne elemente, pritisak na cenu raste.
Paket za kratkoročni najam
Kod platformi se stan filtrira po pogodnostima. Ako nešto nedostaje, oglas se često ni ne vidi.
- pouzdan Wi-Fi,
- kuhinja koja funkcioniše,
- klima,
- TV,
- mašina za veš ili sušilica,
- parking gde je relevantno,
- jednostavan self check-in.
Platforme posebno ističu osnovne stvari poput toalet papira, sapuna, peškira, jastuka i posteljine. Za Booking publiku , besplatan Wi-Fi i klima su među najvažnijim faktorima, pri čemu je klima označena kao veoma važna kod 62% ispitanika.
Minimalni „premium“ paket za kratkoročni najam uključuje dobar internet, urednu posteljinu, jasna uputstva i osnovne bezbednosne detalje.
Internet i rad od kuće
Wi-Fi nije bonus. On je filter. Bez stabilne veze stan ispada iz velikog dela potražnje.
- ruter postavite centralno,
- obezbedite utičnicu i rasvetu za rad,
- u oglasu napišite realnu brzinu i stabilnost.
Airbnb čak navodi da se 50+ Mbps doživljava kao „brz internet“ za više uređaja i video pozive.
Energetska efikasnost i računi
Zakupci sve češće gledaju ukupni mesečni trošak. Evropske analize govore o „zelenoj premiji“. Na primer, kuće sa energetskim razredom A imaju oko 9.9% višu prodajnu cenu u odnosu na razred D.
Kod najma, studije sa nemačkog tržišta pokazuju rentnu premiju od oko €0.46 po m² za A u odnosu na D i E, uz rast premije nakon skoka cena energije.
- dobra stolarija često vredi više od skupog dekora,
- termostati i ventili olakšavaju kontrolu,
- klima koja greje ima smisla samo ako je ispravna i pravilno dimenzionisana.
Energetske tvrdnje u oglasu treba da budu realne i potkrepljene iskustvom iz prethodnih sezona.
Pročitajte više: Da li je bolje i isplativije kupiti kuću ili stan?
Kuhinja i kupatilo kao kritične tačke
Najviše pritužbi dolazi iz kuhinje i kupatila. Tu se ulaganja brzo vraćaju.
U kuhinji obratite pažnju na slavinu, sudoperu i radnu ploču. U kupatilu su ključni pritisak vode, ventilacija i dobro zaptivanje.
Često je dovoljno novo fugovanje, silikon, ogledalo i rasveta da prostor dobije potpuno drugačiji utisak.
Fotografije i oglas
Bez dobrih fotografija nema premijum cene. Čak i najbolji stan deluje prosečno ako je loše predstavljen.
- sklonite višak stvari,
- koristite prirodno svetlo,
- slikajte realno,
- u opisu navedite konkretne podatke.
Profesionalne fotografije često donose više rezervacija i manje pregovora.
Porez i neto računica
Viša kirija ne znači automatski veću zaradu. Kako Poreska Uprava navodi , u Srbiji je stopa poreza na prihode od izdavanja nepokretnosti 20%, uz normirane troškove, često 25%. Kod turističkog izdavanja, uz boravišnu taksu, normirani troškovi mogu biti 50%.
Kod kratkoročnog najma obavezno računajte prazne dane, čišćenje, potrošni materijal i provizije platformi. Kod dugoročnog, uračunajte amortizaciju nameštaja i uređaja.
Kontrolna lista za višu cenu
- Krevet i posteljina izgledaju uredno i kvalitetno.
- Wi-Fi radi u celom stanu.
- Klima greje i hladi bez problema.
- Kuhinja ima smisla za realan život.
- Kupatilo je čisto i bez neprijatnih mirisa.
- Rasveta je topla i dovoljna.
- Oglas je tačan i iskren.
- Neto računica uključuje sve troškove.
Za kraj…
Stan koji opravdava višu cenu zakupa nije savršen, ali je promišljen. Svaka odluka ima svrhu, od dušeka do rutera.
Kada zakupac vidi da sve radi, da su troškovi predvidivi i da se u prostoru oseća normalno, cena prestaje da bude tema za pregovore. To je cilj dobrog opremanja i razlog zašto se ulaganje u prave stvari gotovo uvek vrati.