Kupovina placa u Srbiji – Šta sve morate znati pre nego što potpišete ugovor?

Kupovina placa u Srbiji zna da bude dobra prilika, ali samo ako se pre potpisa proveri sve što može da napraví problem kasnije. Nije dovoljno da plac izgleda lepo i da cena deluje povoljno.

Važno je da se vidi ko je vlasnik u katastru, da li postoje tereti ili sporovi, kakva je namena zemljišta po planu opštine, kao i da li parcela ima uređen pristup putu i priključke.

U nastavku slede najvažnije provere i koraci koje vredi uraditi pre kapare i overe ugovora, da kupovina prođe bez neprijatnih iznenađenja.

Provera vlasništva i osnovnih podataka

Pre svake kupovine placa preporuka je da se krene od katastra nepokretnosti.

List nepokretnosti pruža najvažnije informacije o tome šta se tačno kupuje i ko može zakonito da proda parcelu.

Bez jasnog i čistog stanja u katastru, svaki dalji korak nosi ozbiljan rizik.

Najbitnije stavke koje treba proveriti u listu nepokretnosti:

U praksi, najviše problema nastaje kada se kupovina ugovori na osnovu usmenih tvrdnji, a tek naknadno se ispostavi da postoji više vlasnika, nerešen nasledni postupak ili neslaganje površine sa stanjem na terenu.

Zato se savetuje da se podaci iz katastra usklade sa ličnim dokumentima prodavca i, po potrebi, potraži pravna provera pre kapare.

Administrativni detaljni su mnogo bitniji od stanja u kom se plac nalazi. Mnogo ćete lakše rešiti problem sa visokom travom i korovom. Na primer, možete koristiti Tenk mašine za krčenje i održavanje terena.

Sa druge strane, ukoliko postoje problemi zbog kojih nećete moći jednostavno da prenesete vlasništvo na svoje ime, najbolje je da odustanete, čak i kada je cena znatno manja u odnosu na ostale u istom mestu.

Šta u katastru može da zaustavi kupovinu

Pre nego što potpišete ugovor, obavezno prvo pročitajte deo lista nepokretnosti gde stoje tereti i zabeležbe.

Taj deo jasno pokazuje da li neko treći ima pravo na parceli ili da li postoji postupak koji može da blokira promet.

Takvi upisi ne prestaju prodajom. Ako se ne obrišu na vreme, novi vlasnik preuzima obavezu zajedno sa placem.

Najčešće se sreću tri situacije:

1. Hipoteka ili zalog

Plac je obezbeđenje za dug, najčešće prema banci. Kupovina je bezbedna tek kada postoji potvrda da je dug zatvoren i saglasnost poverioca za brisanje hipoteke.

2. Službenost prolaza ili instalacija

Upis može značiti da komšija ima pravo prolaza preko parcele ili da kroz plac prolaze cevi i kablovi sa pravom održavanja.

Takvo ograničenje utiče na mogućnost gradnje i na vrednost parcele, pa se mora uzeti u račun pre dogovora o ceni.

3. Zabeležba spora ili izvršenja

Upis govori da se vodi sudski ili izvršni postupak. U takvim slučajevima prodaja može biti pravno rizična ili potpuno zaustavljena dok se postupak ne završi, a rokovi znaju da budu dugi.

Namena zemljišta i planovi opštine: građevinsko naspram poljoprivrednog

Pre nego što se dogovorite o ceni, proverite kakva je namena parcele. Taj podatak odlučuje šta na placu može da se radi sada, a šta tek posle dugih procedura.

Najčešća zabluda kod kupaca nastaje kad se poljoprivredno zemljište kupi uz pretpostavku da će se lako pretvoriti u građevinsko.

Takav potez može da se završi godinama čekanja ili potpunim odbijanjem prenamene.

U katastru se vidi osnovna vrsta zemljišta, ali pravila korišćenja donosi opština putem planskih akata.

Zato se uz katastar obavezno proverava i urbanistička dokumentacija.

Šta znači građevinsko zemljište

Kod građevinskog zemljišta lokalni plan već predviđa gradnju. To ne znači da je sve dozvoljeno, već da postoji pravni okvir za izgradnju uz poštovanje urbanističkih uslova.

Kupcima se preporučuje da u opštini zatraže informaciju o lokaciji ili urbanističke uslove, gde se jasno navodi:

Šta znači poljoprivredno zemljište

Poljoprivredno zemljište služi za obradu i poljoprivredu. Gradnja stambenih ili poslovnih objekata na takvoj parceli nije dozvoljena dok se namena ne promeni.

Prenamena zavisi od plana opštine i može zahtevati:

Ako plan ne predviđa širenje građevinske zone, prenamena može biti odbijena bez obzira na želju kupca.

Provera plana pre kupovine

Da biste znali šta kupujete, proverite sledeće:

Pristup putu i priključci: infrastruktura koja odlučuje cenu i isplativost

Plac bez urednog prilaza i bez infrastrukture često deluje jeftino samo na prvi pogled. Troškovi dovođenja puta i priključaka umeju da nadmaše razliku u ceni u odnosu na bolju parcelu.

Zato pristup javnom putu i dostupnost mreža treba proveriti ranije nego što se zaključi dogovor.

Pristup javnom putu

Kupci treba da potvrde jedno od sledećeg:

Ako je prilaz samo „dogovoren sa komšijom“, bez upisa u katastar, rizik ostaje otvoren.

Priključci koje morate proveriti

Lista izgleda jednostavno, ali detalji odlučuju:

Kako se procenjuju troškovi

Preporuka je da kupci traže okvirne uslove priključenja od distributera ili opštine. Na taj način se vidi da li je reč o rutinskom priključku ili o investiciji koja traži projekte, saglasnosti i značajne iznose.

Provera na terenu: međe, stanje parcele, neslaganja sa katastrom

Papiri mogu biti uredni, ali teren ponekad priča drugačiju priču. Pregled parcele na licu mesta služi da se proveri da li katastarski podaci odgovaraju stvarnom stanju i da li plac ima fizičke prepreke koje utiču na korišćenje.

Kupci treba da obrate pažnju na:

Kad je potreban geometar?

Ako međe nisu jasne ili postoji sumnja da je parcela „ušla“ u komšijski posed, izlazak geometra pre kupovine štedi mnogo nerva.

Geometar može da ucrta međe i pokaže stvarne granice parcele.

Predugovor, kapara i plaćanje

Kada su katastar, planovi i teren provereni, prelazi se na fazu dogovora.

U praksi se često prvo potpisuje predugovor, naročito kada kupovina zavisi od kredita ili kada prodavac treba da reši neki papir pre glavnog ugovora.

Predugovor kupce štiti samo ako je napisan precizno.

Šta predugovor mora da sadrži

U dobro sastavljenom predugovoru stoje konkretne obaveze i rokovi:

Zapisane obaveze znače da nema prostora za naknadna tumačenja.

Kapara i avans nisu isto

Kupci često koriste iste reči za dve različite stvari.

Zato u predugovoru mora jasno da piše da suma predstavlja kaparu, ako kupci žele taj mehanizam.

Kako izgleda bezbedno plaćanje

Najsigurniji redosled za kupce ide ovako:

Ako se dogovara isplata u ratama, u ugovoru treba precizno navesti datume, iznose i šta se dešava ako neka rata kasni.

Ugovor kod javnog beležnika, porezi i uknjiženje

Glavni ugovor o kupoprodaji placa dobija pravnu snagu tek kada se overi kod javnog beležnika.

Posle overe sledi poreski deo i upis u katastar. Tek uknjižbom kupci postaju vlasnici u punom smislu.

Šta mora da stoji u glavnom ugovoru

Da bi beležnik mogao da overi ugovor i da bi katastar kasnije prihvatio uknjižbu, ugovor treba da sadrži:

Svaka nejasnoća u ovim stavkama kasnije pravi blokadu kod upisa.

Porez i takse nakon kupovine

Kod kupovine od fizičkog lica uobičajen trošak je porez na prenos apsolutnih prava. Visina je procentualna i obračunava se na cenu iz ugovora ili na procenu poreske uprave, u zavisnosti od toga šta je veće.

Rokovi za prijavu i plaćanje propisani su poreskim pravilima, zato kupci treba da znaju ko je obveznik i da to stoji u ugovoru.

Pored poreza, postoje i administrativni troškovi:

Uknjiženje kao završni korak

Posle overe ugovora podnosi se zahtev za upis prava svojine u katastru.

Dok upis ne bude završen, kupci formalno nemaju puno vlasništvo, čak i ako je cena plaćena i posed preuzet.

Zato je važno:

Zaključak

Kupovina placa vredi samo kada se zasniva na proverljivim činjenicama, ne na utisku i brzini. Ko uloži vreme da pre potpisa raščisti papire i razume ograničenja parcele, ulazi u posao mirno, sa jasnom računicom i bez kasnijih neprijatnih iznenađenja.

Najpametniji potez je da se svaka stavka koja može da utiče na vlasništvo ili buduću gradnju razjasni unapred i unese u ugovor, jer se sve što ostane „na reč“ posle teško popravlja.

Tako plac postaje sigurna osnova za gradnju ili ulaganje, umesto izvor dugih sporova i neočekivanih troškova.